长春：第二批经适房最低价1520元／平方米
昆明：新一轮基准地价 从9月1日起开始执行
北京：大兴将建大型限价房社区 面积约90.6万平米
《国有建设用地使用权出让合同》示范文本7月1日起正式执行，而杭州的土地新合同文本也终于露出水面，在9月份即将出让的重机厂地块上，这一文本首次启用。杭州的规定相比全国示范文本更为细化。杭州的新版土地出让合同根据全国示范文本，结合杭州本地实际，做了一些修改，使它具有更强的操作性和持续性。如超过20万平方米以上的地块，开发时间可在3年“门槛”上因地块而异，适度延长。
日前，沈阳市十四届人大常委会对《沈阳市城市房产管理条例（修订草案）》进行二审，修改建议稿内容中单独设置条款，对更改房子用途行为予以规范。
修改建议稿精确指出，房屋所有人或使用人不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。房屋所有人或使用人擅自将住宅改变为经营性用房的，由房产行政管理部门责令改正，并处以2000元以上10000元以下罚款。
自全国楼市呈低迷之势以来，南京市政府就一直在深入调研相关房地产市场发展政策，并就调研结果多方征集意见、建议。西安出台的财政补贴政策对南京很有借鉴意义。在政策面和市场面的双重压力下，南京有关政策将有所调整。比如调低普通商品房契税，针对南京的详细情况，根据面积或容积率等硬性指标来控制实施范围，而不宜以商品房单价或精装修标准等不可操作性标准，调整先行的“一房一价”政策等。
记者从区市政园林管理处获悉，新塘街道吕才庄市政拆迁安置小区已开始做地基打桩。小区总占地面积42000余平方米，建成后可安置524家拆迁户，预计明年初交房。这是市政拆迁安置房中首个采用节能设计的社区。在建筑的节能上，按照《浙江省居住建筑节能设计标准》设计，屋面保温材料采取使用40毫米厚挤塑聚苯板，外墙保温材料采取使用30毫米厚聚苯颗粒保温浆料，外窗采用单框低辐射中空玻璃窗，窗框采用铝合金。
吉林省长春市远达小区经济适用房日前开始发售，均价为2250元／平方米，最低价为1520元／平方米。这是长春市今年第二批上市的经适房，共1398套，以56平方米和64平方米的小户型为主。1626户符合报名条件的低收入家庭参加了抽签申购。鉴于首轮经适房发售中出现的多数低收入家庭没有住房公积金贷款的问题，本次经适房发售时，长春市房地局协调商业银行推出了商业贷款，首付为50％。
从9月1日起上海非政府投资项目可直接通过审核或备案。按照新规定，对于政府出资项目仍实行审批制；对企业不使用政府资金建设的项目，并且投资项目被列为《上海核准制投资目录》的，实行核准制；对企业不使用政府资金投资的项目，该项目又未被列入核准制目录的，实行备案制。市政府确定的机构依照委托核准其所属区域内总投资1亿美元以下的鼓励类、允许类工业项目和其他3000万美元以下鼓励类、允许类项目。
国庆前后将有24129套新货入广州楼市,由于价格可能继续下调,预计成交量会在5月以来持续回暖的基础上有较大幅度提升。国庆黄金周前后多数发展商都会积极推出全新产品,市场新货总体供应量将超2.4万套,这一数据比之前不少媒体公布的5万套“缩水”不少。 与全国经济走势一样,广州房地产市场正在经历困难时期,以927新政为代表的政策冲击抑制了房价上涨势头。不过,近期成交量回暖也反映了发展商和置业者信心恢复。
来自深圳市地税局的信息数据显示，今年1~8月，深圳市房地产行业税收完成72.93亿元，比去年同期下降4.06%，减收3.08亿元。深圳市房地产营业税下降幅度较大，其中7月和8月份房地产业营业税分别下降了44.97%和49.35%。
据了解，深圳市房地产行业税收减少的根本原因是全市商品房销售量一下子就下降。今年头7个月，深圳市新建商品房销售面积约180万平方米，比去年同期减少53.17%。
2008年8月，贵阳市两城区商品住宅、商铺、写字楼交易量继续大幅度地下跌，其中商品房仅销售533套，创下今年新低。贵阳搜房网的网上调查显示，有近半被调查者认为近期房价一定会下跌，仅有10％的被调查者选择在“金九银十”购房，花了钱的人贵阳楼市的观望态度明显。在“多长时间内有购房意向”的调查中，44.96％选择了“未来2至5年内”，在“九、十月份”购房的仅占10.08％，花了钱的人贵阳楼市的观望态度明显。
记者昨日采访获悉，宁波二手房市场已出现买家宁赔违约金也要退房的情况，部分房东也开始选择下调挂牌价格，成交价进一步下探，挂牌房源集中放量。就目前的情况去看，楼市的持续低迷和房价涨跌谜局是促成抛售和观望的共同原因。就买房者而言，很多二手房房源地理位置比较好，但价格过高，超过了承担接受的能力。再加上二手房首付比例比较高，严格的信贷政策增加了还款压力，这也影响到了二手房的交易量。
8月中房上海各项价格指数均下挫，且是今年甚至近年来首次出现下跌。8月中房上海综合指数为2048点，较7月下降21点，环比降幅1.03%，是今年以来首次下降。其中，中房上海住宅指数为1960点，较7月下降21点，环比降幅1.06%，更是2006年4月开始本轮上涨行情以来首次价格指数下挫；中房上海办公楼指数为2036点，较7月下降15点，环比降幅为0.74%，是2000年6月办公楼市场开始上涨行情以来首次价格指数下挫。
受各地商品房销售下跌的影响，乌鲁木齐市的商品房销售量也开始逐渐回落。8月，批准的商品房预售面积为267.18万平方米，比上月下降36.12%，其中商品住房预售面积为243.02万平方米，环比下降32.28%。据乌鲁木齐市房屋产权交易中心公布的乌鲁木齐房地产市场运行多个方面数据显示，除批准的商品房预售面积出现回落外，乌市房产局登记的8月份房屋实际销售面积与上月相比也出现了负增长。
南京市今年开工建设的经济适用房达到300万平方米，年内竣工200万平方米。据介绍，2002年南京市就建立了较为完善的廉租住房保障机制，并开始启动经济适用房建设，此后每年竣工超过100万平方米。截至今年上半年，南京市已累计竣工714万平方米、77637万套经济适用房，解决了7万多户居民住房难题。今年南京将再开工建设经济适用住房300万平方米，截至6月底，已实现开工259万平方米，竣工42万平方米。
传统的材料与生产方式技术上的含金量低，不但难以提高住宅的质量和性能，而且耗费大量能源和资源，不适应发展“节能省地型住宅”的需要。而国外普遍采用复合保温墙体技术，不但质轻墙薄，且节约能源的效果显著。因此我们必须改革生产方式，依靠科技进步，走新型工业化的发展道路，实现住宅建设增长方式的根本转变。
住宅的建造和使用对资源占用和消耗都是巨大的，初步统计测算，城市建成区用地的30%用于住宅建设，城市水资源的32%在住宅中消耗，建筑能耗占全国总能耗27.5%左右,住宅建设耗用的钢材占全国用钢量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%，因此住宅是发展循环经济、建设资源节约型社会最为重要的载体之一。中央提出要大力发展“节能省地型住宅和公共建筑”，是我国住宅建设发展的战略方针。全面发展“节能省地型住宅”，事关促进经济结构调整和经济增长方式转变的大局，是在住宅建设领域中贯彻“三个代表”重要思想和十六大精神，落实科学发展观，建设节约型社会的重要举措。
实施住房制度改革以来，住宅建设发展迅速，大大缓解了我国居民住房短缺，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。近年来全国城乡住宅每年竣工面积达到12-14亿平方米，每年全国城乡住宅投资额超万亿元，约占全社会固定资产投资的20％左右，拉动GDP增长1.5-2%。但是近来住宅市场出现的一些问题需要我们重新反思：重住宅建设拉动经济的作用，轻住房保障，致使住宅供应结构失调；重数量，轻质量，住宅质量问题百姓投诉较多；重新建住宅，轻既有住宅的改造，大量的既有住宅性能差、能耗高；重城镇住宅建设，轻农村住房建设引导，农村建房土地浪费和污染现象严重；重速度，轻效益，住宅建设方式粗放，工业化（住宅产业化）程度低，科技含量低、生产效率低下，导致住宅的建造和使用的资源消耗和浪费严重（例如住宅能耗为相同气候条件下发达国家的2-3倍）。
当前我国住宅建设不得不顾及能源、资源和环境的压力。因此，我们应该重新审视住宅建设的指导思想，处理好住宅商品化与住房保障，住宅建设数量与质量、速度与效益、资源环境约束与可持续发展等方面的关系。我们应该在住宅的开发建设管理和生产建造的产业化方面两手齐抓共管，才能实现住宅开发建设的持续、稳定、健康发展。
“节能省地型住宅”的实质是在规划、设计、开发、建造、使用、维护全寿命过程中，坚持开发与节约并举，把节约放到首位，尽量减少能源、土地、水和材料等资源的消耗，在保证住宅适宜的功能和舒适度的前提下，实现住宅的建造和使用的节能、节地、节水、节材和资源的有效利用。
传统的材料与生产方式技术含量低，不但难以提高住宅的质量和性能，而且耗费大量能源和资源，不适应发展“节能省地型住宅”的需要。以提高建筑热工性能为例，在北京地区将建筑能耗指标从1980年的设计标准降低50%，若采用传统材料和做法，为达到热工设计要求，墙体厚度至少要增加一倍以上，其结果是多耗建筑材料，还造成肥樑胖柱，建筑体重也增加，相应建筑基础也要增加，而建筑的使用面积还要减少，造价还得提升。而国外普遍采用复合保温墙体技术，不但质轻墙薄，且节能效果非常明显。因此我们一定要改革生产方式，依靠科学技术进步，走新型工业化的发展道路，实现住宅建设增长方式的根本转变。
生产方式决定了生产力水平，也决定了生产效率和资源消耗的水平。我们只有通过技术创新才能实现产业的提升，只有走新型工业化的发展道路，才能实现科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少。住宅产业化的主要任务就是科技成果的产业化和生产方式的工业化，其实现方式是以住宅的开发建设为平台，将房屋设计、各类建材部品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产（行）业进行有机集成和链接，形成产业链条，使各产业链之间的技术、责任、利益、服务保障统一在一个平台上，从而实现资源利用和经济效益最大化。
现代工业化的生产方式会大大减少资源浪费，并通过规模效益降低造价，大大提升住宅的性能价格比。现代工业化住宅建造体系，采用工业化结构体系和通用部品体系，工厂预制程度较高，可基本实现现场干作业组装装配施工，不但提高生产效率，还可节约可观的能源和材料，减少施工垃圾和废弃物，根据发达国家的经验，一般节材率可达20%左右、节水率达60%以上。如果按照与当前国际先进水准看齐的话，比照当前我国住宅建造和使用的物耗水平，至少还有节能30～50%、节水15～20%的潜力。
发达国家为了保障住房供应，采取了一系列措施，促进住宅产业化在市场机制下的快速发展，保证了住宅的有效供给。主要有：
重视立法，在法律的框架下建立各项制度和激励机制，使住宅建设及其产业化有序发展。德国于1950年政府颁布了第一个《住宅建设法》，其主要目的是建立工业化住宅生产体系，推动福利性社会住房的建设。瑞典政府为了推动住宅建筑工业化和通用体系的发展,1967年制定的《住宅标准法》规定,只要使用按照瑞典国家标准和建筑标准协会的建筑标准制造的建筑材料和部品来建造住宅,该住宅的建造就能获得政府的贷款。日本是制定有关住宅建设和推进住宅产业发展的相关法律最多的国家。第一次立法始于1951年，出台了《公营住宅法》、《住宅金融公库法》（1996年修订）。之后，又相继于1960年、1963年、1966年、1999年《住宅质量确保促进法》等十多部法律，有效地保证了住宅建设和推进住宅产业化各项制度的建立和实施。
财政金融手段是发展住宅产业和解决住房问题必不可少的环节，国家财政拨款建立专业银行或基金解决低收入住房建设、贷款贴息、以及推动产业化发展的技术经济措施所需资金。日本政府早在1951年为了推动住宅建设及产业化的发展,根据《住宅金融公库法》，成立了专门机构，建立了用于支持住宅建设和推进住宅产业专项基金，通产省和建设省也都采取了一系列的财政金融政策。而美国在1999财政年度中用于住宅产业技术创新的研发经费为2.36亿美元，占非国防类科技投入经费总额的0.6%。
适时制定住宅建设和产业化发展的计划与政策，指导住宅建设和产业化的发展。日本政府于1966年颁布了《住宅建设计划法》，在此法律框架下，每五年制定一次住宅建设发展规划（目前正在实施第八个五年计划）。每次计划都在住宅现状调查评价与住宅需求预测、住宅建设经济能力评价和预测、住宅建设技术途径评价与预测的基础上，制定下一阶段发展的指导思想和计划目标、产业化发展的重点方向以及完成这些目标的政策措施和主要技术措施。
1999年8月国务院办公厅转发建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》（[1999]72号文件），文件中明确提出了推进住宅产业现代化的指导思想、目标、具体的工作内容和要求。对照72号文件所提出的要求，回顾总结住宅产业现代化推进情况，应该说取得了一定的进展，但距72号文件中提出的目标和要求还有相当大的差距，究其原因：一是，缺乏推进住宅产业现代化的产业政策，缺乏有效的技术经济政策和措施，推进机制不得力；二是，缺乏对产业现代化技术创新和推广应用所必要的资金支撑。为此建议：
加强领导和组织协调，成立“住宅建设及其产业现代化部际联席会议”。住宅建设涉及的行业和部门较多，仅靠建设部一个部门是难以尽快奏效的，必须辅以相应的政策措施和经济政策，而制定有关的政策措施和经济政策需要得到相关部门的配合与支持。为此非常有必要成立部际联席会议（主要由建设部、发改委、财政部、科技部、国土资源部、人民银行、税务总局、环保总局、质监总局等部门组成），建立有效的决策和协调平台；
健全法制，建立推进住宅产业化、实现节能省地型住宅发展的法律法规保障制度，使住宅建设及其产业化在法律框架下有序发展；
综合运用财政、税收、价格、信贷等经济杠杆作用，制定相应经济激励政策。设立“住宅产业化发展”专项资金或建立专项基金，提供保障性住宅建设及住宅产业技术创新、产业现代化发展的以及实施相应的经济扶持措施所需的必要资金支持；
尽快组织制定国家住宅产业发展政策，明确住宅产业发展模式与目标、发展规划、技术政策、经济政策、组织政策、市场政策等，建立必要的工作推进制度和激励机制。
对昆明市基准地价进行更新是经济社会发展的迫切需要，此次基准地价更新主要是昆明城市总体规划（1996-2010）设定的昆明市主城规划区范围，约320平方公里，具体涉及五华区、盘龙区、西山区和官渡区。与2002年昆明市土地定级和基准地价测算项目的范围基本一致。主要采取商业、住宅、工业和公共建筑用地四种类型的分类定级。主城规划区商业用地、住宅用地均为7个级别，公共建筑用地5个级别，工业用地4个级别。
今年济南市在新推出的经济适用房申购中，进行了一系列政策调整，将申请经济适用房的收入扩大至人均年收入14404元，较之去年的标准放宽了将近一倍，扩大了保障人群的范围。去年济南市规定的经济适用房申购收入标准为人均年可支配收入低于7670元。实际选房中，世纪中华城一期工程提供的204套房源中，仅被选走91套。有389户低收入家庭家庭放弃了选房资格，过低的收入让他们难以适应经济适用房的房价。
重庆市高度重视临时用地工作，围绕临时用地管理制定一系列政策措施合理节约利用土地资源。对于临时用地的利用，要求要界定临时用地的范围，规定工程施工、地质勘察、临时取土取石等临时使用土地可作为临时用地，涉及城市规划道路路幅用地、城市广场等公用设施和绿化用地、居民住宅区内的公共用地、基本农田保护区和文物保护单位内基本农田保护区等，不得作为临时用地，杜绝借临时用地为名的违法用地行为。
大兴区康庄将建设北京目前为止最大的限价房社区。市土地整理储备中心昨天公布了4个入市的限价房地块，为大兴区康庄限价房项目用地的一期至四期，4个地块总规划建筑面积达90多万平米，超过了此前最大的常营限价房社区。昨天推出的这4个地块都位于大兴区康庄，而且名称都为大兴区康庄限价商品住房项目用地，只是由于地块较大，总面积达到约90.6万平米。因此分为了一期到四期4个地块，分别确定开发商。
招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。没有行之有效的招商手段，不能与商家建立起长期有效的品牌同盟和沟通渠道，将直接导致整个商业物业的经营失败。
商业项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统，招商不应简单地以“满租“为原则。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位” ，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。
笔者认为：未来商业地产的开发模式应是先作规划再做招商-再落实资金再批地建设。（现状是先批土地、然后银行贷款、再作规划设计，开工建设、最后才招商）
专业人做专业事。商业地产首先是商业，然后才是地产。现实中地产开发商对零售商业专业运营并不充分了解，且多数属半路出家，住宅地产是资金密集型行业，商业地产项目是否取得最后成功，资金并不是唯一的因素。专业人士及专业机构的作为不可以低估。应该重视商业运营商怎样为商业地产的开发创造价值。
全新商业模式摩尔带来全新的消费体验。商业建筑物内百货、超市、名店坊、会所、特色商铺区域等功能团，使业态的复合性对成功招商更具挑战性，项目运营商的品牌资本、品牌同盟系统成为招商的保证。运营商成功秘诀在于已经建立起完善的品牌采购中心系统，万千优质品牌慢慢的变成了运营商的品牌同盟。运营商不须花太多的广告费用进行简单的招商，品牌商从服装、电器、餐饮到娱乐，只要摩尔开到哪里，他们就会跟到哪里（天河城、中华广场、铜锣湾、好百年如是）。（如大连万达联姻国美、铜锣湾联姻易初莲花）
商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是系关商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。
以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行 121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。
二、房地产开发项目的风险分析风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：
1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
2、项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。
3、项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量上的问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。
4、项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。
5、项目建设的“创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。
6、项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。
三、开发商项目风险管理的内容风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为：
1、合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
2、合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。
3、编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
4、根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。
5、强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。
6、合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。
7、在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。
1、建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。
2、合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。
3、由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。
4、积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000：2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则（①以顾客为关注焦点；②领导作用；③全员参与；④过程方法；⑤管理的系统方法；⑥持续改进；⑦基于事实的决策方法；⑧与供方互利的关系。）规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。
5、加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。
6、加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。
7、利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。
8、重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制（一般占项目产品投资的90%--95%）的最关键一步控制好;在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议（合同），作好投资控制的关键的第二步（一般占项目产品投资的5%--!0%）；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，把实施过程的风险作有效的控制。
9、重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况（包括节点关闭情况）、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。
五、结束语房地产项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程（活动）。从某种程度上讲，项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理（识别、分析、评价、处理）是靠企业的“团队”的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。
当前，面对房地产交易主体的多元化、交易信息的网络化、交易活动的市场化，如何顺应形势，在传统管理模式的基础上创新思维，建立科学、合理、规范、高效的房地产市场管理运行体系，是房地产市场管理部门应该认真考虑和解决的问题。
房地产市场管理（本文所指的房地产市场仅限于房地产二三级市场）是通过对市场活动的研究制定市场规则来规范市场行为。主要包括两方面的内容：一是规范市场主体的行为，既要规范房地产开发企业和中介企业及其从业人员的行为（具体指其预销售行为、广告发布、合同签订、经纪代理等一系列市场行为），又规范消费者、投资者的行为；二是向社会提供准确可靠的信息，如房源信息、价格信息等。传统的市场管理侧重于市场主体资质的审批和项目的审批、仅发布一些琐碎的市场信息、注重于有形市场的建设等。进入网络信息时代，这种传统的管理职能已无法适应产业快节奏发展的需要，必须打破本位观念，冲破重堵轻疏的思维定势，走出被动、静态、封闭的管理模式，建立起准确、快捷、完整的信息收集、分析、发布体系，让信息资源为市场主体所充分共享，并正确引导市场主体规范运作，自觉成为诚信建设的执行者，实现市场管理从原来的审批和制约的单一功能，向沟通、服务、引导、监督等多功能转化。
（1）以连贯的纵向联系机制来调控市场供应。房地产成为消费品一般要经历15年的周期，从城市规划、拆迁、土地取得、开发、进入房地产二级、三级市场，必须通过土地、规划、建设、房管等不同机构的审批或备案，在房地产业市场化程度日益提高、市场竞争日趋激烈的情况下，政府各部门紧密合作、加强沟通、统一标准就显得相当重要。通过相关职能部门之间的有机结合、密切配合，要达到最大限度地缩短审批时间，减少审批手续。同时，通过各部门有效链接，从市场成交量就可初步预测市场未来需求量，为政府把握土地投放市场的节奏、开发商调整产品的结构提供参考。因此，连续、统一、通畅的管理，既有利于提高政府办事效率，优化市场环境，更有利于政府对市场的宏观调控。
（2）以稳固的横向联系机制来完善市场管理。进入流通市场的房地产可以买卖、租赁、抵押、赠与等，因此，房地产交易市场又可以细分为买卖市场、租赁市场、抵押市场等等，每一个分市场的繁荣与否、管理到位与否都会影响到其它分市场的健康发展，因此各分市场的协调发展是保证整个房地产市场规范运行的前提。目前，随着城市化进程的加快，城市人口急剧增加，新增人口大多来自外地和农村，而这部分人口在创业初期一般会选择租房，因此，租赁市场潜力巨大，但租赁管理又是当前房地产交易市场管理中最大的瓶颈。为此，房管、工商、公安、税务等机构必须加强横向联系，尽快消灭“地下”租赁市场，将房屋租赁管理引上正常轨道，纳入统一规范管理，促使租售市场协调、互动发展。
（3）以多级联网体系来实现城乡一体化管理。在城市化的发展进程中，越来越多的城郊结合部地区被融入城市圈，土地开发向乡镇蔓延，加上传统户籍制度的打破，大大促进了城乡人口的双向流动。面对现实，房地产市场管理必须主动适应新的形势，尽快将市、区、乡镇房地产市场纳入同一管理系统，分级管理，联网互动，及时监督，重点加快乡镇房地产市场管理自动化、正规化管理，实现城乡管理的一体化、标准化。
（1）为市场主体提供高水平的服务平台。作为市场管理部门，既承担着监控和管理的职能，也承担着为市场主体服务的功能。其发展方向为寓管理于服务中，多方位、多维度地建立信息发布宣传渠道，满足市场多层次需求。特别是目前房地产市场从卖方市场向买方市场转变的过程中，各方主体更多地信赖于政府权威部门的信息，也希望市场管理部门能为他们提供更多更有效的信息。因此，必须高度重视形式多样的服务平台的组建。此外，房地产交易大会是开发主体和中介机构宣传推介的绝好机会，也是市民购房选房的相对集中时间，营造盛大、热烈的氛围，提供全方位的服务，可以让更多的市民关注新楼盘，重新认识旧楼盘。建立权威的网站、报刊专栏，实施专业化的服务也必将受到社会的普遍欢迎。
（2）加强社会对市场主体行为监督的平台。随着市场交易活动的日益频繁，越来越多的创业者和谋生者加入了房地产开发和中介队伍，在过于焦急的趋利心理驱动下出现了种种不规范行为，严重影响了市场的正常运行。因此，从加强管理角度考虑，必须筑起强有力的监督平台，在开放、透明的环境中加大社会对各类主体的监管，从法律、道德、社会舆论等各方面迫使各市场主体自觉加强诚信建设。所以，市场管理部门有必要充分利用公共媒体，对所有进入市场进行房地产开发和中介服务的机构进行公开监督。同时，汇聚社会焦点问题，为管理部门解决和处理群众热点、难点问题提供信息。
（3）探寻开放式的信息查询平台。步入信息化时代，房产档案的利用率不断提高，如司法部门查封房产要查档、二手房购买者在作出购买决定前要查询房屋的权属情况等等。而房地产产权产籍档案是经过工作人员整理后形成的有价值的信息资源，不能仅仅局限于内部人员利用，更要对外部人员开放，实现资源共享，满足社会需求。同时，还应进一步改善查询环境，有选择地对外提供查询平台，可开通网上档案查询通道，准许符合条件的人员随时查询。
（1）全面客观评价市场服务主体的资信程度。开发公司和中介公司作为市场主体的重要组成部分，其市场行为的规范与否对整个市场的健康发展产生着很大的影响，在目前急需建立诚信体系的情况下，首要的是尽快建立评价企业行为的标准，从考察企业硬件与软件两大部分着手，根据各项指标的重要性确定相应的权重，得出综合结果，实行动态管理，并适时调整。当然这要得到各相关部门的协助与配合，才能达到预期的效果。
（2）完善市场预警体系，控制市场风险。近几年来，在投资和消费的双向拉动下，各地房地产市场普遍升温，一些城市飞速上涨的房价已在房地产业界拉响了警报。过火现象要引起我们足够重视，要通过建立信息披露和预警预报机制来控制房地产开发与投资的风险，为政府、投资者、消费者作出决策提供更可靠的依据。
（1）尽快实现商品房预（销）售合同网上联机备案。商品房预（销）售合同网上联机备案将使商品房的买卖在更公开的平台上操作，是规范买卖行为、简化手续的重要举措，更是提高商品房买卖信息真实性的有效手段，可以改变以往销（预）售信息由开发商自报带来的差错或合同备案滞后带来的统计误差。重庆、成都等城市对此的成功试行充分说明实行网上合同联机备案是网络时代信息化建设的要求。
（2）加强中介的二手房源信息管理。我们一定要依靠行政手段和信息化手段来改变目前二手房源信息发布混乱、重复、虚假的不良局面。市场管理部门要将所有具备中介资质的经纪机构以及进驻房地产交易市场的中介机构发布的房源信息进行统一管理（有资质的中介公司掌握着市场上可供房源的70％80％以上），应要求其在市场注册入网，所要公布的房源信息应全部经过注册并提交市场管理人员审核后发送到网站、触摸屏、大屏幕及报刊上，并应每天刷新信息，及时消除已成交或租赁的房源，保证信息的唯一性、线）强化房屋租赁信息管理。要尽快建立二级或三级申报制，以便市场管理部门掌握全面的信息，分析租赁市场的走势。
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