南京新街口百货商店股份有限公司拟收购山东省齐鲁干细胞工程有限公司股权项目估值报告
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本项目的估值基准日是 2016 年 3 月 31 日。此基准日是委托方确定
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2002 年 8 月 库技术规范（试行）》 卫生部 集、脐带血制备、选择、发放和
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2005 年 12 月 划指导原则》 （卫医 卫生部 置一个脐带血造血干细胞库；脐
2015 年 7 月 理办法（试行）》国卫 干细胞临床研究行为，保障受试
2004 年 5 月 29 日，山东大学齐鲁医院、山东银丰投资有限公司、
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出资 132 万元，占齐鲁干细胞 60%股权；北京鲁能干细胞工程有限公司
责任会计师事务所出具《验资报告》（“鲁新永信验字[2004]第 766 号”）
审验。2004 年 7 月 5 日，齐鲁干细胞经山东省工商局核准成立，领取了
2008 年 7 月 15 日，山东银丰投资有限公司与山东银丰干细胞工程
2008 年 7 月 22 日，山东省济南市市中区人民法院出具《民事调解
书》（“（2008）市民初字第 2912 号”），经法院主持调解，山东银丰
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2）被告山东大学齐鲁医院于 2008 年 8 月 1 日前协助原告山东银丰
2008 年 7 月 23 日，山东大学齐鲁医院出具《证明》，确认 2004
作出《民事调解书》（“（2008）市民初字第 2912 号”），确认山东大
有。山东大学齐鲁医院按照《民事调解书》的要求，于 2008 年 8 月 1
2008 年 7 月 24 日，齐鲁干细胞在山东省工商局办理了本次股权转
2008 年 9 月 12 日，山东银丰投资有限公司作为齐鲁干细胞的唯一
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出资人，决定将齐鲁干细胞的盈余公积 1,915,333.69 元和未分配利润
2008 年 7 月 30 日，齐鲁干细胞的唯一股东山东银丰投资有限公司
（2008）第 36 号”）审验，合并后齐鲁干细胞的注册资本及实收资本均
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2008 年 9 月 25 日，山东银丰投资有限公司与济南富达建材有限公
干细胞总股本 20%共计 1,000 万元出资额转让给济南富达建材有限公司。
2008 年 9 月 25 日，王勇与王山签订《股权转让协议》，约定王勇
2008 年 9 月 25 日，王勇与沈柏均签订《股权转让协议》，约定王
2009 年 5 月 11 日，济南富达建材有限公司与山东银丰投资有限公
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2009 年 8 月 7 日，山东银丰与济南鲍曼科技发展有限公司签署《股
2009 年 10 月 23 日，王勇与山东银丰签署《股权转让协议》，约定
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2009 年 10 月 23 日，上海坤亿投资有限公司与山东银丰签署《股权
2009 年 10 月 23 日，山东银丰与济南鲍曼科技发展有限公司签署《股
2010 年 1 月 21 日，陈来阳与济南创立恒业投资咨询有限公司签署
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2008 年 10 月 31 日，山东银丰投资有限公司与王山签署《股权转让
2011 年 11 月 7 日，山东省济南市市中区人民法院出具《民事调解
书》（“（2011）市商初字第 1750 号”），确定经法院主持调解，原告
王山与被告山东银丰自愿达成协议，被告山东银丰于 2011 年 11 月 11
2011 年 11 月 14 日，齐鲁干细胞在山东省工商局办理了本次股权转
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2015 年 4 月 9 日，王山与王伟签署《股权转让协议》，王山将其持
2015 年 10 月 26 日，山东银丰与银丰生物签订《股权转让协议》，
2015 年 11 月 24 日，齐鲁干细胞在山东省工商局办理了本次股权转
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2015 年 11 月 27 日，经齐鲁干细胞召开股东审议通过，王伟将其持
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山东省内唯一合法的特殊血站。1996 年，我国卫生部提出 2010 年前在
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规划延长至 2015 年。2015 年 12 月 31 日，国家卫生计生委发布《国家
脐带血造血干细胞库规划设置时间延长至 2020 年，即 2020 年以前全国
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2014 年略有降低，营业收入增长率较低。对于新增用户数在 2015 年羊
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案通知书，估值对象自2011年1月1日至2016年12月31日按照15%税率计
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主要为储户保险费、电缆改造费、房租等，账面摊余成本6,598.85万元。
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应较快。2014年末、2015年末、2016年3月末，山东省齐鲁干细胞工程
有限公司应收账款的账面余额分别为5,924.54万元、13,009.80万元和
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βx=1.0545，按式(13)计算得到估值对象预期市场平均风险系数βt=1.0359，
并由式(12)得到估值对象预期无财务杠杆风险系数的估计值βu=0.8924，
最后由式(11)得到估值对象权益资本预期风险系数的估计值βe=0.8924。
计 48,546.27 万元，经估值人员核实无误，确认该资金存在。扣除在现
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产账面值 5,000.00 万元，为理财产品。经估值人员核实无误，确认为溢
收项目共建费 4,000.00 万元，经估值人员核实无误，确认为溢余性负债。
无形资产土地使用权价值账面价值合计 2,434.04 万元确认为溢余性资产。
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将得到的经营性资产的价值 P＝386,409.50 万元，非经营性或溢余
性资产的价值 C＝35,825.34 万元，代入式（2），即得到山东省齐鲁干细
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货币资金账面值 485,462,655.96 元，包括库存现金、银行存款和
银行存款账面值 485,454,559.25 元，估值人员对所有银行存款账
应收账款风险损失为 18,378,527.53 元，以应收账款合计减去风险
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预付账款账面余额 6,967,218.50 元，主要为预付的医院的合作费、
应收利息账面值为 3,648,000.00 元，为应收齐鲁银行济南花园支行
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另外的应收款风险损失为 706,771.84 元，以其他应收款合计减去风险
存货账面余额为 4,116,386.92 元，包括原材料、在库周转材料，未
计提存货跌价准备，存货账面净额为 4,116,386.92 元。存货的具体估
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其他流动资产帐面值为 50,000,000.00 元，为华夏银行发行的增盈
筑物 1 项，建筑面积 6,959.72 平方米，已办理房屋所有权证。申报的房
布在济南市高新区港兴三路 1109 号公司院内，为公司 1 期工程建成并
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实验楼：框架结构三层，檐口高度15.3米，建筑面积6,959.72平方米，
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概算定额》（2010）、《山东省安装工程概算定额》（2010）及《山东省建
4 项目建议书费及可行性研究费 0.56% 工程建设价格 计委计价格(1999)1283 号
合计：房屋建筑物=工程建设价格*8.13%+建筑面积*12；构筑物=工程建设价格*8.13%
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纳入本次估值范围的房屋建筑物类固定资产账面原值27,002,175.81
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于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)的相关
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4 项目建议书费及可行性研究费 工程建设价格 0.56% 计委计价格(1999)1283 号
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2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》的有关法律法规，按以下方法
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在建工程－土建工程账面值 82,478,486.25 元，包括二期工程及三期
a、产业楼：框架结构，地下 1 层，地上 13 层，檐口高度 49.7 米，
建筑面积 27504.27 平方米，2015 年 6 月建成；钢筋混凝土满堂基础、
250mm、200 厚加气混凝土块内外墙；屋面水泥砂浆找平，SBS 卷材防
水，50 厚聚苯板保温层；外墙面 1-2 层大理石，其余为马赛克；外门厅：
验室，地面为自流平铺设 PVC 卷材，夹心彩钢板围护及顶棚；7-10 层：
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电梯间：大楼设客梯 4 部，消防电梯 1 部，货梯 1 部，花岗岩地面，
c、供水设施：最重要的包含安装 CR10-5 格兰富水泵 2 台，CR10-8 格
b、门卫室，框架结构 2 层，施工图面积 184.09 平方米，外墙大理
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依据上述估值方法在建工程-土建工程估值为 85,936,860.26 元，增
值 3,458,374.01 元，增值率为 4.19 %。增值原因为在建工程不含资金成
的国有出让土地使用权，共 1 宗土地，土地总面积 22,854.00 平方米。
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脐血库等房屋建筑物，陆续建成于 2002 年至 2009 年间。地上物具体情
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胞公司用 出让 出让 工业 工业 40.26 22,854.00 通”，红线内 通”，红线内
年期、开发程度等各项设定条件，于估值基准日 2016 年 3 月 31 日的正
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地国有土地基准地价的通知》（济政发〔2014〕17 号，2014 年 8 月 26
基准日：2013 年 1 月 1 日；土地权利状况：完整的国有建设用地使
40 年、住宅用地 70 年、工业用地 50 年；土地开发程度：设定为“六通
地平整；标准容积率：设定为商业用地 2.0、住宅用地 2.0、工业用地 0.7；
土地还原利率：设定为商业用地 6.4%，住宅用地 6.0%，工业用地 5.5%。
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本次估值的估价基准日为 2016 年 3 月 31 日，基准地价所对应的基
准日 2013 年 1 月 1 日，相距约 3.25 年，需进行期日修正。
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估价对象证载使用权到期日为 2058 年 8 月 29 日，本次估值设定剩
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复》（鲁政字〔2015〕286 号）及《济南市征地区片综合地价表》，估价
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暂行条例>
有关问题的通知》（鲁政字〔2008〕137 号），确定本次估值
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他非货币性资产无形资产为外购的 OA 办公系统、用友 NC 软件、360 绩效
包括为 5 项发明专利权、12 项实用新型专利权及 3 项著作权。资产清单
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间为5~10年， 纳入本次估值范围的专利权陆续于2010年~2015年形成，
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2%-7%提成，而且行业特征十分明显，机械制造业为1.5%-3%，电器行
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有色金属矿采选业 1.12-3.37 建筑材料及其他非金属矿采选业 0.97-2.90
皮革、毛坯及其制造业 0.26-0.79 木材加工及竹、藤、棕、草制品业 0.24-0.71
工艺美术品制造业 0.45-1.34 电力、蒸汽、热水生产和供应业 0.99-2.97
黑色金属冶炼及压延加工业 0.67-2.01 有色金属冶炼及压延加工业 0.61-1.84
农、林、牧、渔业机械制造业 0.45-1.34 交通运输设备制造业 0.83-2.49
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长期待摊费用账面值 65,988,493.60 元，为储户保险费、电缆改造
本次委估的递延所得税资产账面值为 2,862,794.90 元，主要为坏账
其他非流动资产账面余额 62,750,338.18 元，为公用库库存脐血干
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应付账款账面值 29,895,795.52 元，主要为应付各供应商材料款和
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预收账款账面值 611,690,070.09 元，主要为预收的自体库客户的储
应交税费账面值 13,287,689.05 元，主要为应交未交的所得税、增
应付股利帐面值 150,000,000.00 元，主要尚未支付给股东的股利。
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其他应付款账面值 1,230,182.79 元，主要为应付投标保证金、采购
递延所得税负债帐面值 1,139,055.04 元，主要为固定资产折旧及应
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其他非流动负债帐面值 13,034,579.80 元，为政府无偿拨付资金给
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职称 12 人，中级职称 28 人，组成了血液学、遗传学、低温生物医学、
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证券之星估值分析提示南京新百盈利能力比较差，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价偏高。更多
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